SPEZIELLE FÄLLE
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Standardverfahren reichen oft nicht aus. Wir strukturieren komplexe Sachverhalte in drei Bereiche: Rechte Dritter, bauliche Besonderheiten und spezielle Anlässe.
Rechte & Belastungen
Wenn Dritte Rechte an Ihrer Immobilie haben, sinkt oft der Verkehrswert. Wir bewerten diese Minderung exakt.
Wohnungsrecht
Ein lebenslanges Wohnungsrecht (§1093 BGB) blockiert die Nutzung für den Eigentümer. Wir berechnen den Barwert dieses Rechts basierend auf Sterbetafeln und ziehen ihn vom Marktwert ab.
Nießbrauch
Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten ('die Früchte ziehen'). Dies drückt den Wert der Immobilie massiv, oft bis zu 50% oder mehr.
Erbbaurecht
Hier gehören Boden und Gebäude verschiedenen Parteien. Die Bewertung ist reine Finanzmathematik: Erbbauzins, Restlaufzeit und Heimfall müssen komplex modelliert werden.
Dienstbarkeiten
Wegerechte oder Leitungsrechte im Grundbuch schränken die Bebaubarkeit oder Nutzung ein. Auch wenn sie 'schon immer da waren', müssen sie wertmindernd angesetzt werden.
Baulasten
Nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis versteckt. Z.B. Abstandsflächenübernahmen für den Nachbarn. Diese können einen Neubau unmöglich machen.
Zustand & Bausubstanz
Mängel oder staatliche Auflagen beeinflussen, was eine Immobilie wirklich wert ist – jenseits der Lage.
Bauschäden & Instandstau
Feuchte Keller, Risse im Mauerwerk oder ein undichtes Dach. Wir erfassen den Zustand technisch und ziehen die 'Kosten der Schadensbeseitigung' als 'besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal' (boG) transparent vom Wert ab.
Denkmalschutz
Liebhaberobjekt oder Kostenfalle? Denkmäler haben steuerliche Vorteile (AfA), aber hohe Unterhaltskosten. Die Bewertung erfordert viel Fingerspitzengefühl, da Standardverfahren hier oft zu niedrige Werte liefern.
Altlasten & Kontaminierung
Ehemalige Tankstellen oder Industrieflächen bergen Risiken im Boden. Ein bloßer Verdacht im Altlastenkataster kann Käufer abschrecken. Wir bewerten das Risiko und die Marktängste (merkantiler Minderwert).
Besondere Verfahren
Manchmal ist der Anlass der Bewertung der entscheidende Faktor für die Herangehensweise.
Zwangsversteigerung
Prüfung gerichtlicher Gutachten auf Fehler oder Strategieberatung für Bieter.
Grundsteuer-Einspruch
Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) gegenüber dem Finanzamt.
Mietwertgutachten
Rechtssichere Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Streitigkeiten.
Spezialimmobilien
Hotels, Kliniken, Pflegeheime – Bewertung über Pachtwertverfahren und Kennzahlen.
Leerstand
Unterscheidung zwischen marktbedingtem (vorübergehend) und strukturell bedingtem Leerstand.
Flächencheck
Wohnflächenberechnung nach WoFlV. Oft weichen Realität und Pläne voneinander ab.
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KOMPLEX?
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