Gutachtenarten

GUTACHTEN-
ARTEN
VERSTEHEN.

Nicht jede Bewertungsform passt zu jedem Zweck. Hier finden Sie eine sachliche Einordnung aller gängigen Gutachtenarten.

Gutachten-Dokumente auf Schreibtisch
§ 194 BauGB

Verkehrswert­gutachten

Das formale Gutachten nach ImmoWertV. Rechtssicher und anerkannt bei Gerichten, Finanzämtern und Behörden. Der Goldstandard für alle Fälle, in denen Dritte beteiligt sind.

Wann geeignet

Erbschaft Scheidung Finanzamt Gericht Betreuung

Nicht nötig bei reiner Kauf-/Verkaufsberatung ohne Drittbeteiligung.

Kompakt

Kurzgutachten

Eine komprimierte Bewertung mit den wesentlichen Eckdaten. Weniger formal als ein Verkehrswertgutachten, aber fachlich fundiert. Geeignet für einvernehmliche Situationen.

Wann geeignet

Einvernehmliche Scheidung Erbauseinandersetzung Interne Zwecke

Nicht geeignet für Gericht, Finanzamt oder behördliche Nachweise.

Schnell

Marktwertreport

Fokussierte Markteinschätzung auf Basis von Vergleichswerten, Lage und Zustand. Ideal für schnelle Kauf- oder Verkaufsentscheidungen ohne formalen Überbau.

Wann geeignet

Verkauf Kauf Preisverhandlung

Nicht geeignet für steuerliche oder gerichtliche Zwecke.

BelWertV

Beleihungswert­gutachten

Bewertung nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Wird von Banken als Sicherheitsgrundlage bei der Kreditvergabe anerkannt.

Wann geeignet

Finanzierung Bank Umfinanzierung

Nicht identisch mit dem Verkehrswert – der Beleihungswert liegt i.d.R. unter dem Marktwert.

Steuer

Restnutzungsdauer­gutachten

Bestimmt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Relevant für die steuerliche Abschreibung (AfA) bei vermieteten Immobilien.

Wann geeignet

Steuerliche AfA Vermietung

Nur für Gebäude mit abweichender Restnutzungsdauer vom pauschalen AfA-Satz sinnvoll.

Steuer

Kaufpreis­aufteilung

Trennt den Kaufpreis in Grund und Boden sowie Gebäudeanteil. Entscheidend für die Höhe der steuerlichen Abschreibung bei Kapitalanlegern.

Wann geeignet

Kapitalanlage Steueroptimierung

Die BMF-Arbeitshilfe des Finanzamts ist oft nachteilig – ein eigenes Gutachten kann günstiger ausfallen.

Miete

Mietwert­gutachten

Ermittelt die marktübliche Miete für eine Immobilie. Relevant bei Mieterhöhungen, Mietstreitigkeiten oder zur Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wann geeignet

Mieterhöhung Mietstreit

Nicht zu verwechseln mit einem Verkehrswertgutachten, das den Sachwert ermittelt.

Grundsteuer

Grundsteuer­gutachten

Prüft den vom Finanzamt festgesetzten Grundsteuerwert. Wenn der amtliche Wert zu hoch angesetzt ist, kann ein Gutachten zur Korrektur herangezogen werden.

Wann geeignet

Grundsteuer-Reform Einspruch

Nur sinnvoll, wenn begründeter Verdacht besteht, dass der amtliche Wert deutlich über dem Marktwert liegt.

WELCHES GUTACHTEN
FÜR WELCHEN ANLASS?

Eine schnelle Übersicht, welche Gutachtenart typischerweise zu welchem Anlass passt.

Verkauf / Kauf

Empfehlung

Marktwertreport / Kurzgutachten

Realistische Preiseinschätzung für Verhandlungen, schnell verfügbar

Erbschaft

Empfehlung

Verkehrswertgutachten

Finanzamt verlangt Nachweis nach §198 BewG, Erbengemeinschaft braucht neutrale Basis

Scheidung

Empfehlung

Verkehrswertgutachten

Zugewinnausgleich erfordert gerichtsfesten, objektiven Wert

Schenkung

Empfehlung

Verkehrswertgutachten

Schenkungsteuer: Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt

Finanzierung

Empfehlung

Beleihungswertgutachten

Bank benötigt Sicherheitsbewertung nach BelWertV

Unternehmen

Empfehlung

Verkehrswertgutachten

Einlage/Entnahme, Gesellschafterwechsel, Bilanzierung

HÄUFIGE FRAGEN.

Antworten zu den häufigsten Fragen rund um Gutachtenarten.

Rechtlich sind beide Begriffe identisch – der Verkehrswert nach §194 BauGB entspricht dem Marktwert. In der Praxis unterscheidet sich jedoch der Aufwand: Ein formales Verkehrswertgutachten folgt strengen Vorgaben, während eine Marktwerteinschätzung kompakter ausfallen kann.
Nein. Ein formales Verkehrswertgutachten ist nur dann nötig, wenn Dritte beteiligt sind – etwa Gerichte, Finanzämter oder streitende Parteien. Für eigene Entscheidungen (Kauf, Verkauf, Orientierung) reicht oft ein Kurzgutachten oder Marktwertreport.
Die Kosten hängen von der Gutachtenart, der Objektkomplexität und dem Aufwand ab. Ein Marktwertreport ist kostengünstiger als ein formales Verkehrswertgutachten. Entscheidend ist, dass Sie die richtige Gutachtenart für Ihren Anlass wählen – nicht das teuerste.
In der Regel nicht. Finanzämter verlangen ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach §198 BewG, um einen niedrigeren Wert als die Bedarfsbewertung nachzuweisen. Ein Kurzgutachten eignet sich für interne oder einvernehmliche Zwecke.
Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den Wert einer Immobilie als Kreditsicherheit für Banken. Es folgt der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) und liegt typischerweise unter dem Marktwert, da es einen nachhaltigen, konservativen Wert abbildet.

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