KAUFPREIS
AUFTEILUNG.
STEUERLICH AUFTEILEN.
Erklärung, steuerliche Bedeutung und Einordnung – alles was Sie über die Kaufpreisaufteilung wissen müssen.
Kurz erklärt
Die Kaufpreisaufteilung trennt den Gesamtkaufpreis einer Immobilie in die Anteile Grund und Boden sowie Gebäude.
Diese Aufteilung ist steuerlich zwingend erforderlich, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden darf. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Die Höhe des Gebäudeanteils bestimmt damit unmittelbar die Bemessungsgrundlage der Abschreibung (AfA) und wirkt sich direkt auf die Einkommensteuer bei vermieteten Immobilien aus.
Wann ist eine Kaufpreisaufteilung relevant?
Steuerlich relevant, wenn eine Immobilie zur Vermietung erworben wird und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.
Kauf zur Vermietung
Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien zur Vermietung.
Privatvermögen
Erwerb im Privatvermögen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Steueroptimierung
Steuerliche Optimierung im Zusammenspiel mit AfA und Restnutzungsdauer.
Ohne eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ist eine korrekte Abschreibung nicht möglich.
Typische Abschreibungslogik
Die Abschreibung bezieht sich ausschließlich auf den Gebäudeanteil.
p. a. (40 Jahre)
Wohngebäude vor Baujahr 1925
p. a. (50 Jahre)
Wohngebäude ab Baujahr 1925
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher ist die jährliche Abschreibung. Die Kaufpreisaufteilung beeinflusst damit direkt die steuerliche Wirkung des Immobilienkaufs.
Methodik und fachlicher Hintergrund
Ziel ist eine plausible und steuerlich belastbare Verteilung des tatsächlich gezahlten Kaufpreises.
Zulässige Verfahren (BFH)
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Umgekehrtes Ertragswertverfahren
Anforderungen
Nach der Rechtsprechung des BFH besteht grundsätzlich eine freie Wahl des Bewertungsverfahrens, sofern ein gesetzlich normiertes Wertermittlungsverfahren angewendet wird.
Maßgeblich ist, dass das gewählte Verfahren methodisch korrekt angewendet wird und zu einem wirtschaftlich plausiblen Ergebnis führt.
Nicht zulässig sind frei entwickelte oder rein schematische Modelle ohne Anbindung an anerkannte Bewertungsverfahren.
Aussagekraft und steuerliche Anerkennung
Eine Kaufpreisaufteilung wird steuerlich anerkannt, wenn sie:
Typische Missverständnisse
Rund um die Kaufpreisaufteilung bestehen häufig Fehlannahmen.
„Die Aufteilung im Kaufvertrag ist bindend."
Vertragsangaben sind ein Anhaltspunkt, aber nicht zwingend maßgeblich.
„Es gibt feste Prozentsätze."
Eine pauschale Quote ist steuerlich nicht vorgesehen.
„Die Kaufpreisaufteilung ist reine Formsache."
Sie hat unmittelbare steuerliche Auswirkungen.
Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer
Die Kaufpreisaufteilung bildet die Grundlage für die Abschreibung. Das Restnutzungsdauergutachten setzt genau hier an und beeinflusst die Dauer, über die der Gebäudeanteil abgeschrieben wird.
Beide Themen sind steuerlich eng miteinander verknüpft, verfolgen aber unterschiedliche Fragestellungen:
Kaufpreisaufteilung
Wie hoch ist der abschreibbare Gebäudewert?
Restnutzungsdauer
Über welchen Zeitraum wird abgeschrieben?
Praxishinweis: Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag
Es ist sinnvoll, die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Immobilienkauf sachgerecht zu ermitteln und im notariellen Kaufvertrag festzuhalten.
Der BFH hat klargestellt, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreisaufteilung vom Finanzamt grundsätzlich anzuerkennen ist, wenn sie:
Der Vorteil einer frühzeitigen und sachgerechten Kaufpreisaufteilung liegt darin, dass spätere Diskussionen mit dem Finanzamt häufig vermieden werden können.
Abgrenzung zu anderen Gutachtenarten
Die Kaufpreisaufteilung betrifft ausschließlich die steuerliche Zuordnung von Anschaffungskosten.
Orientierungshilfe
Eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung ist sinnvoll, wenn:
Sie ist ein zentraler Baustein jeder steuerlich relevanten Immobilienbewertung.
Weiterführende Inhalte
Diese Inhalte helfen, die steuerlichen Zusammenhänge rund um Immobilienkäufe besser zu verstehen.
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